Kat Karşılığı Arsa Verirken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Bu yöntemde inşaata başlanmadan önce, taraflar arasında detaylı bir sözleşme hazırlanır ve imzalanır. Bu belge, hem arsa sahibinin hem de müteahhidin belirlenen sürede üstlendiği yükümlülükleri yerine getirmesini yasal güvence altına alır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta vardır: Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmenin sadece noterde onaylatılması hukuken yeterli değildir. Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmesi, aynı zamanda bir satış vaadi sözleşmesi niteliği taşır. Bu nedenle geçerli sayılabilmesi için sözleşmenin, noter onaylı değil, noter tarafından düzenleme şeklinde hazırlanması gerekir. Aksi halde sözleşme yasal açıdan geçersiz kabul edilebilir ve taraflar ileride ciddi hak kayıplarıyla karşılaşabilir. Bu tür sözleşmelerin profesyonel bir şekilde hazırlanması, tarafların haklarının korunması ve olası anlaşmazlıkların önüne geçilmesi açısından büyük önem taşır.

Kat Karşılığı Arsa Sözleşmesinde Hangi Maddeler Yer Alır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem arsa sahibine hem de müteahhide belirli yükümlülükler getiren hukuki bir belgedir. Bu sözleşmede, tarafların haklarını koruyacak tüm detayların açık ve net bir biçimde yer alması gerekir. Özellikle inşaat sürecinde doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçebilmek için şu unsurların sözleşmede açıkça belirtilmesi büyük önem taşır:

• İnşaat ruhsatının alınacağı tarih ve inşaata fiilen başlanma zamanı,
• Projenin tamamlanma süresi ve teslim tarihi,
• İnşaat sırasında üçüncü kişilere verilebilecek olası zararların hangi tarafça karşılanacağı,
• Dairelerde kullanılacak malzemelerin kalitesi ve teknik standartları,
• Sözleşmeye aykırı davranılması durumunda uygulanacak cezai yaptırımlar

Bunlara ek olarak, imar planında yapılacak değişiklikler sonucunda ek kat ya da bağımsız bölüm izni çıkarsa, yeni dairelerin hangi tarafın hakkı olacağı da sözleşmede açıkça tanımlanmalıdır. Bu detayların eksiksiz şekilde düzenlenmesi, hem müteahhit hem de arsa sahibi açısından ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer ve sürecin güvenli şekilde ilerlemesini sağlar.

İlginizi Çekebilir: Gayrimenkul Değer Artş Kazancı Vergisi Nedir?

Kat Karşılığı Arsa Verirken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kat karşılığı arsa verme süreci, dikkatli planlama ve doğru sözleşme yönetimi gerektiren karmaşık bir işlemdir. Hem arsa sahibi hem de müteahhit açısından hak kayıplarının önlenmesi için pek çok detaya özen gösterilmelidir. İşte bu süreçte göz önünde bulundurulması gereken temel noktalar:

Sözleşmenin kapsamı net olmalıdır:
Arsa sahibinin ve müteahhidin hakları, yükümlülükleri ve sorumlulukları sözleşmede ayrıntılı biçimde belirtilmelidir. Projenin teslim tarihi, inşaatın kapsamı, kullanılacak malzemeler, tazminat hükümleri ve olası gecikme durumları gibi tüm maddeler açık şekilde yazılmalıdır.

Uzman desteğiyle sözleşme hazırlanmalıdır:
Taraflar arasındaki anlaşmanın hukuki olarak geçerli ve adil olması için, sözleşme hazırlanırken mutlaka hukuk danışmanlığı alınmalıdır. Bu adım, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.

Proje planlamasında titizlik gerekir:
Proje tasarımı doğru yapılmalı, mimari ve mühendislik detayları taraflarca önceden değerlendirilmelidir. İnşaatı üstlenecek müteahhitin deneyimli, lisanslı ve sigortalı olması, olası hataları en aza indirir.

Finansal güvence sağlanmalıdır:
Müteahhitin projeyi finanse edecek yeterli sermayeye sahip olduğundan emin olunmalıdır. Ayrıca, arsa sahibinin kendisini olası ödeme aksaklıklarına karşı koruyacak teminatlar ve güvence maddeleri oluşturması gerekir.

Yasal mevzuata tam uyum şarttır:
Kat karşılığı arsa anlaşmasının geçerli olabilmesi için yürürlükteki tüm imar ve tapu yasalarına uygun olması gerekir. Taraflar, arsanın imar durumu, tapu kaydı ve hukuki kısıtlamalar hakkında ön araştırma yapmalı ve sözleşmeyi bu bilgilere göre şekillendirmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Durumlarda Feshedilebilir?

Kat karşılığı arsa sözleşmesi, taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ya da inşaat sürecinde ciddi aksaklıkların ortaya çıkması durumunda feshedilebilir. İnşaatın devam ettiği süreçte kusurlu, eksik veya sözleşmeye aykırı bir uygulama fark edilirse, arsa sahibi müteahhide belirli bir süre tanıyarak bu hataların giderilmesini talep edebilir. Verilen süre sonunda ayıplar giderilmezse, arsa sahibi inşaatın tamamlanması görevini başka bir müteahhite devredeceğini yazılı olarak bildirebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesi uyarınca, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getiremeyeceği açıkça belli olduğunda sözleşme mahkeme kararıyla feshedilebilir. Bu durumda, inşaatın tamamlanmasını bekleme zorunluluğu yoktur; süreç doğrudan fesih davası açılarak başlatılabilir.

Ancak, eğer inşaatın zamanında bitirilememesinin nedeni arsa sahibinden kaynaklanıyorsa, bu durumda sözleşmenin feshedilmesi mümkün değildir. Ayrıca müteahhidin teslim ettiği binada yalnızca küçük çaplı eksiklikler bulunuyorsa, arsa sahibi sözleşmeyi sonlandırmak yerine bedelde indirim talep etme hakkına sahiptir.

Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde fesih süreci başlatılmadan önce her iki tarafın da haklarını ve yasal dayanaklarını dikkatle değerlendirmesi büyük önem taşır.

İlginizi Çekebilir: Ferağ Verme Nedir, Nasıl Yapılır?