Ferağ Verme Nedir, Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul hukukunda ise ferağ; taşınmaz mal sahibinin tapu kayıtlarındaki mülkiyet hakkını bir başka kişiye devretmesi ya da söz konusu taşınmaz üzerinde bir başkası lehine hak tesis etmesi — örneğin irtifak hakkı verilmesi — durumlarında kullanılır. Bu işlem, Tapu ve Kadastro Müdürlükleri aracılığıyla gerçekleştirilir ve resmi olarak “ferağ takriri” adıyla anılır.

Başka bir ifadeyle, ferağ işlemi; bir taşınmazın el değiştirmesini veya üzerinde üçüncü kişiler lehine hukuki tasarruflarda bulunulmasını sağlayan resmi bir tapu devri prosedürüdür. Bu yönüyle ferağ, gayrimenkul devirlerinin güvenli, yasal ve geçerl

Ferağ Verme Nasıl Yapılır?

Ferağ verme işlemi, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet ya da diğer ayni hakların tamamının veya belirli bir kısmının başka bir kişiye devredilmesi sürecidir. Türk Medeni Kanunu’nda “temlik” olarak geçen bu işlem, mülkiyetin devrine yönelik resmi bir hukuki prosedürdür. Ferağ işlemleri noter huzurunda yapılır ve tarafların iradelerinin açıkça beyan edilmesiyle geçerlilik kazanır.

İşlem öncesinde, taraflar arasında ayrıntılı bir sözleşme hazırlanır. Bu sözleşmede; taşınmazın hangi haklarının devredileceği, devir tarih ve saati, vergisel yükümlülüklerin kim tarafından karşılanacağı gibi tüm hukuki ve mali detaylar açıkça yer alır. Taraflar, bu sözleşme ile karşılıklı hak ve sorumluluklarını netleştirir.

Sözleşmenin hazırlanmasının ardından noter onayı süreci başlar. Noter, tarafların kimlik bilgilerini ve taşınmazla ilgili belgeleri kontrol eder, beyanların doğruluğunu teyit eder ve işlemin yasal çerçeveye uygun şekilde yürütülmesini sağlar. Bu aşamada tarafların imzaları alınır ve işlem resmiyet kazanır.

Noter işlemlerinin tamamlanmasıyla birlikte, ferağ işlemi tapu siciline işlenir. Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne yapılan başvuru sonucunda mülkiyetin yeni sahibi resmî olarak tescil edilir. Böylece taşınmaz üzerindeki tüm haklar hukuken devredilmiş olur.

Ferağ işlemi; satış, bağış, miras paylaşımı veya ortaklık devri gibi farklı nedenlerle yapılabilir. Ancak hangi amaçla gerçekleştirilirse gerçekleştirilsin, noter ve tapu müdürlüğü aracılığıyla yürütülen bu süreç, taşınmazın güvenli ve yasal şekilde el değiştirmesini garanti altına alan temel bir işlemdir.

Ferağ Verme Türleri Nelerdir?

Ferağ işlemleri, bir taşınmazın devrinin ücretli olup olmamasına göre ivazlı ve ivazsız olmak üzere iki temel kategoriye ayrılır. Burada “ivaz” kavramı, bir sözleşme kapsamında taraflardan birinin yerine getirmesi gereken edimi, yani bedel veya karşılığı ifade eder.

1. İvazlı Ferağ:
Taşınmazın bir bedel, para ya da başka bir mal karşılığında devredilmesi durumudur. Başka bir ifadeyle, mülkiyetin karşılıklı menfaat doğrultusunda el değiştirdiği devir türüdür. Bu işlem, genellikle satış veya trampa (mal değişimi) gibi hukuki ilişkilerde görülür.

2. İvazsız Ferağ:
Bedel ödenmeden, yani herhangi bir karşılık alınmadan yapılan devir işlemidir. Bu tür ferağlar çoğunlukla bağış, hibe veya aile içi devirlerde tercih edilir. Mülkiyetin gönüllü olarak devredilmesi esasıyla yapılır ve taraflar arasında maddi bir kazanç söz konusu değildir.

Ferağ işleminin tamamlanabilmesi için taşınmaz sahibinin Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne resmi başvuruda bulunması gerekir. Tapu memuru tarafından düzenlenen resmî senedin imzalanmasıyla birlikte, ferağ işlemi resmiyet kazanır ve ferağ takriri tamamlanmış olur.

Vefaen Ferağ Nedir?

Vefaen ferağ, bir kişinin yaşarken sahip olduğu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını ya da bu hakların bir bölümünü başka bir kişiye devretmesi anlamına gelir. Türk Medeni Kanunu kapsamında değerlendirilen bu işlem, mal sahibinin kendi iradesiyle gerçekleştirdiği bir mülkiyet devridir ve kişi vefat ettikten sonra yapılan miras paylaşımına dahil edilmez.

Bu tür ferağ, genellikle bireylerin ölüm sonrasındaki mal paylaşımında karışıklık yaşanmaması veya belirli kişilere öncelikli hak tanımak istemesi durumlarında uygulanır. Böylece taşınmaz sahibi, yaşamı devam ederken mülkünü istediği kişiye devrederek, sonrasında doğabilecek miras anlaşmazlıklarının önüne geçebilir.

Vefaen ferağ işlemi, yasal geçerlilik kazanması için noter huzurunda gerçekleştirilir ve ardından Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne bildirilerek resmi kayıtlara işlenir. Tapu tescili tamamlandığında devir kesinleşmiş olur ve ilgili taşınmaz üzerindeki haklar artık yeni sahibine ait hale gelir.

Ferağ İcbar Davası Nedir?

Ferağ icbar davası, bir taşınmazın devrinin kişinin özgür iradesi dışında, baskı, tehdit veya zorlama yoluyla yapıldığı durumlarda açılan bir iptal davasıdır. Bu dava, özellikle vefaen ferağ işlemleri sırasında kişinin rızasının hukuken geçerli şekilde alınmadığı iddiasıyla gündeme gelir.

Davacı, taşınmazın devrinin baskı altında gerçekleştirildiğini, işlemin kendi gerçek iradesini yansıtmadığını ileri sürerek, yapılan ferağ işleminin geçersiz sayılmasını talep eder. Mahkeme, davacının beyanlarını, delilleri ve olayın koşullarını değerlendirerek, gerçekten irade fesadı olup olmadığını inceler.

Ferağ icbar davası, mülkiyet hakkının korunması açısından büyük önem taşır. Kişinin rızası dışında yapılan taşınmaz devirlerinin iptali için başvurulan bu dava, taşınmaz malın hukuka uygun şekilde devredilmesini sağlamayı amaçlar. Böylece, baskı veya hile yoluyla yapılan işlemler geçersiz kılınarak taşınmaz üzerindeki haklar yeniden sahibine kazandırılabilir.

Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride satılacağına dair taraflar arasında yapılan bağlayıcı bir taahhüt anlaşmasıdır. Bu sözleşme, taşınmazın henüz devri gerçekleşmeden önce, satıcı ve alıcı arasında satış şartlarının netleştirilmesi amacıyla düzenlenir.

Sözleşmede; satış bedeli, ödeme planı, teslim tarihi ve tapu devrinin hangi koşullarda yapılacağı gibi detaylar açıkça belirtilir. Böylece taraflar, ileride yapılacak satış işlemi konusunda hukuki güvence altına alınmış olur.

Satış vaadi sözleşmesi özellikle, taşınmazın bedelinin henüz tamamen ödenmediği veya tapu devrinin ileriki bir tarihte yapılmasının planlandığı durumlarda kullanılır. Bu süreçte satıcı, taşınmazı belirlenen koşullar yerine getirilmeden devretmez; alıcı ise ödemelerini sözleşmede belirtilen plana uygun şekilde sürdürür. Bu yönüyle satış vaadi sözleşmesi, satış işleminin ön hazırlığı niteliğinde olan, taraflar arasında hukuki güven sağlayan bir ön sözleşmedir.

İlginizi Çekebilir: Emlak Vergisi Borcu Olan Ev Satılır mı?