Gayrimenkul Değer Artş Kazancı Vergisi Nedir?

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. maddesi uyarınca, satın alınan bir gayrimenkulün edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması durumunda oluşan kazanç vergiye tabi hale gelir. Ancak her satış işlemi bu vergi kapsamına girmez; bazı durumlarda istisnalar uygulanır. Örneğin, miras yoluyla edinilen ya da karşılıksız olarak (bedelsiz) bir şekilde kazanılan taşınmazların satışı, değer artış kazancı vergisine tabi değildir. Yani anne veya babanın çocuğuna ev hediye etmesi gibi durumlarda satıştan elde edilen gelir için vergi ödeme zorunluluğu doğmaz. Vergiye tabi tutulabilmesi için satıştan elde edilen kazancın, belirlenen istisna tutarını aşması gerekir. Bu tutarın altında kalan kazançlar için herhangi bir vergi yükümlülüğü bulunmamaktadır. Bu nedenle gayrimenkul satışı yapmadan önce, hem mülkün edinim şekli hem de elde edilecek kazancın istisna sınırını geçip geçmediği dikkatle değerlendirilmelidir.

Değer Artış Kazancı Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Değer Artış Kazancı Vergisi, gayrimenkul satışlarından elde edilen kazanç üzerinden hesaplanan bir vergidir. Bu hesaplama, TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından aylık olarak yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) verilerine dayanır. Her ay açıklanan bu oranlar, gayrimenkulün değerinin yıllar içindeki artışını belirlemede kullanılır. Hesaplamalarda genellikle bir önceki aya ait Yİ-ÜFE oranı esas alınır. Bu vergi türü; gayrimenkulün alış bedeli, alış tarihi, satış bedeli, satış tarihi ve varsa masraf kalemleri gibi bilgilerin dikkate alınmasıyla hesaplanır. Günümüzde bu işlemi kolaylaştırmak için internet üzerinde sunulan Değer Artış Kazancı Vergisi hesaplama araçları sayesinde yaklaşık vergi tutarını görmek mümkündür. Vergiyle ilgili resmi sorular ve işlemler için ise Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 189 hattı veya 444 0 189 çağrı merkezi aracılığıyla bilgi alınabilir.

Manuel hesaplama yapmak isteyenler için süreç oldukça basittir. Öncelikle, taşınmazın alış bedeli, bir önceki ay açıklanan Yİ-ÜFE oranı ile çarpılır ve böylece bugünkü güncel değeri bulunur. Sonrasında satış bedelinden bu güncel değer çıkarılarak elde edilen fark, kazanç miktarını verir. Bu tutar, “istisna öncesi değer artış kazancı” olarak adlandırılır. Devamında, her yıl belirlenen istisna tutarı bu kazançtan düşülür. Geriye kalan rakam “vergiye esas matrah”tır. Eğer satış sırasında ödenen tapu harcı gibi giderler varsa, bunlar da matrahtan indirilir. Son aşamada ortaya çıkan miktar, ödenecek Değer Artış Kazancı Vergisini temsil eder.

İstisna Haddi Nedir?

İstisna haddi, gayrimenkul satışında elde edilen kazancın hangi tutardan sonra vergiye tabi olacağını belirleyen resmi sınırdır. Kısacası, bir taşınmazın alım ve satımı arasındaki kazanç bu tutarın altında kalıyorsa, değer artış kazancı vergisi ödenmesi gerekmez. Her yıl bu sınır, Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) tarafından güncel ekonomik verilere göre yeniden belirlenir ve kamuoyuna açıklanır. Örneğin, 2017 yılı içinde gayrimenkulünü satan kişilerin 14.800 TL’nin altında kazanç elde etmeleri halinde herhangi bir vergi ödemesi zorunlu değildir. Ancak bu tutarın üzerinde gelir elde edenlerin, satışın yapıldığı yılı takip eden Haziran ayının 20’sine kadar vergi beyannamesi vermeleri gerekir. Beyan edilen değer artış kazancı vergisi, iki taksit halinde ödenebilir: ilk taksit temmuz ayında, ikinci taksit ise Ağustos ayında tahsil edilir. Güncel istisna tutarları hakkında bilgi almak için Gelir İdaresi Başkanlığı’nın “Değer Artışı Kazançlarına İlişkin İstisna Tutarı” sayfası ziyaret edilebilir.

Değer Artış Kazancı Vergisinin Uygulanmadığı Durumlar

Her gayrimenkul satışı değer artış kazancı vergisi kapsamına girmez. Bazı özel durumlarda bu vergi alınmaz çünkü ortada gerçek bir kazanç veya satış işlemi bulunmamaktadır. Öncelikle, bir taşınmaz eşe, çocuğa ya da miras yoluyla devredilmişse bu işlem için veraset ve intikal vergisi uygulanır; dolayısıyla değer artış kazancı vergisi ödeme zorunluluğu doğmaz. Bu vergi türü yalnızca satıştan doğan kazanç söz konusu olduğunda geçerlidir. Ayrıca, derneklere, vakıflara veya kamu yararına faaliyet gösteren kuruluşlara bağışlanan gayrimenkuller de değer artış kazancı vergisinden muaftır. Benzer şekilde, karşılıksız olarak verilen (bedelsiz) taşınmazlar için de herhangi bir vergi yükümlülüğü bulunmaz. Bir gayrimenkulün satışında vergi doğması için kazanç elde edilmesi, satışın ticari bir işlem niteliği taşıması ve mülkün karşılıksız devredilmemesi gerekir. Bu koşullar oluşmadığında değer artış kazancı vergisi ödenmez.

Değer Artış Kazancı Vergisi Hangi Gayrimenkuller İçin Geçerlidir?

Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan düzenlemelere göre, değer artış kazancı vergisi yalnızca belirli türdeki gayrimenkuller için uygulanır. Bu vergi, satıştan doğan kazancın vergiye tabi olduğu taşınmaz ve hakları kapsar. Bu kapsamda, arsa ve araziler, binalar, madenler, memba ve maden suları, kum ve çakıl çıkarma alanları, taş ocakları, tuğla ve kiremit üretim sahaları, tuzlalar, balık üretim tesisleri (voli mahalleri) ve dalyanlar bu vergiye tabidir. Ayrıca gemi ve gemi payları, motorlu tahmil ve tahliye araçları ile gayrimenkul olarak tapuya tescil edilen haklar da değer artış kazancı vergisi kapsamında değerlendirilir. Kısacası, mülkiyeti tapu siciline kayıtlı olan ya da ekonomik değeri gayrimenkul statüsünde sayılan tüm taşınmazlar, beş yıl içinde elden çıkarılmaları halinde bu vergiye tabi olabilir. Bu nedenle gayrimenkul satışı yapmadan önce, mülkün türü ve satış tarihine göre vergi yükümlülüğünün doğup doğmayacağı dikkatle kontrol edilmelidir.

İlginizi Çekebilir: Emlak Vergisi Borcu Olan Ev Satılır mı?