Türkiye'de Gayrimenkul Alımında Yeni Kurallar Neler?

Tapu İşlemlerinde Çipli Kimlik Kartı Zorunluluğu

Artık tapu dairelerinde gayrimenkul devri yalnızca çipli kimlik kartı ile yapılabiliyor. Bu yeni düzenleme, 1 Ocak 2025 itibarıyla eski nüfus cüzdanlarının kabul edilmeyeceğini belirtmektedir. Gayrimenkul işlemlerinin daha güvenli bir şekilde gerçekleştirilmesini sağlamak amacıyla hayata geçirilmiştir. Geliştirilen bu sistem, güvenlik açıklarını ortadan kaldırmayı ve işlemleri dijital altyapıya entegre etmeyi hedeflemektedir. Çipli kimlik kartlarının kullanılması, sahtecilik riskini azaltmakta ve vatandaşların işlemlerini daha hızlı ve verimli bir şekilde tamamlamalarına imkan tanımaktadır. 

 

E-İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) Genişletildi

Gayrimenkul piyasasında sahte ilanların önüne geçmek için geliştirilen Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), 2025 yılında daha da kapsamlı hale getirildi. Bu sistem, kullanıcıların güvenli bir şekilde gayrimenkul ilanlarına ulaşmasını sağlarken,  dolandırıcılık ve sahte ilanların azaltılmasına büyük katkı sunuyor. Geliştirilen yeni özellikler sayesinde, ilanın geçerliliği ve doğruluğu daha hızlı bir şekilde kontrol edilebiliyor. EİDS, kullanıcıların ilan sahipleriyle daha güvenilir bir iletişim kurmasını sağlayarak, gayrimenkul alım-satım işlemlerinde daha şeffaf bir ortam oluşturuyor. Sistemin genişletilmesiyle birlikte, kullanıcı deneyimi de iyileştirildi. Kullanıcılar, artık çeşitli filtreleme seçenekleriyle ihtiyaçlarına uygun ilanları daha kolay bir şekilde bulabilecekler. 

• Kiralık taşınmaz ilanlarında artık yetki belgesi doğrulaması zorunlu.
• Sahibinden verilen ilanlarda, taşınmaz sahipliği kimlik ve tapu bilgileriyle eşleştiriliyor.
• Fahiş fiyat artışlarına aracılık eden emlak ofislerine ise idari yaptırım uygulanıyor.

 

Gerçek Değer Üzerinden Vergilendirme

Önceki yıllarda düşük rayiç bedel üzerinden gösterilen satışlar, 2025 itibarıyla sona erdi. Bu değişiklik, gayrimenkul alım-satım işlemlerinde önemli bir dönüm noktasıdır. Artık, gayrimenkul alım-satım işlemleri ilan edilen gerçek satış bedeli üzerinden vergilendiriliyor.  Alıcı-satıcı arasında daha şeffaf bir süreç oluşması, gayrimenkul piyasasında güvenilirliği artırıyor. Böylece, taraflar arasında yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilmesi ve piyasa değerlerinin daha doğru bir şekilde yansıtılması mümkün hale geliyor.

 

Vergi ve Harçlarda Güncellemeler

2025 yılı için yeniden değerleme oranı %43,93 olarak belirlendi. Tapu harçlarına ve emlak vergilerine de yansıdı. Daha önceki yıllarda uygulanan oranlar göz önünde bulundurulduğunda, yükseliş yatırımcılar için önemli bir maliyet kalemi haline geldi. Tapu harcı oranı %4 seviyesinde sabit tutuldu. Ancak, bu durum, maliyetlerin artmadığı anlamına gelmiyor. Yatırımcıların alım yaparken dikkat etmeleri gereken bir diğer husus ise döner sermaye hizmet bedeli. İstanbul’da bu bedel ortalama 3.500 TL’nin üzerine çıktı ve bu da toplam maliyet hesaplamalarında göz önünde bulundurulması gereken bir ek kalem oluşturdu. 2025 yılı itibarıyla emlak sektöründeki bu güncellemeler, yatırımcıların alım stratejilerini yeniden gözden geçirmelerini gerektiriyor.

 

Yabancılar İçin Gayrimenkul Alım Koşulları

Türkiye, yabancı yatırımcılar için hâlâ cazip bir ülke. Yüksek büyüme potansiyeli, stratejik konumu ve zengin kültürel mirası ile birçok yabancı yatırımcıya ev sahipliği yapmaktadır. Son yıllarda artan yabancı gayrimenkul alımları, Türkiye'nin bu alandaki cazibesini artırmıştır. Ancak, 2025 yılında yabancıların gayrimenkul edinimine yönelik bazı sınırlamaların geçerli olacağı belirtilmiştir. Yeni düzenlemeler, yabancı yatırımcıların mülk edinme sürecini etkileyebilir ve belirli kurallar çerçevesinde hareket etmelerini gerektirebilir. Özellikle, yerel yönetimlerin ve devlet otoritelerinin belirleyeceği kriterler doğrultusunda, yabancıların mülk ediniminde sınırlamalar ve ek gereklilikler söz konusu olabilir.

• Yabancıların satın alabileceği taşınmaz, ilgili ilçenin toplam özel mülkiyet alanının %10’unu geçemez.
• Bir yabancı gerçek kişi en fazla 30 hektar taşınmaz satın alabilir.
• Oturma izni için büyükşehirlerde alınan konutun değeri en az 75.000 USD, diğer şehirlerde ise en az 50.000 USD olmalıdır.

 

Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı

Gayrimenkul yatırımıyla Türk vatandaşlığı kazanmak isteyen yabancılar için mevcut koşullar devam ediyor. 2025’te yapılan yeni düzenlemelerle, ekspertiz raporları daha sıkı denetime tabi tutuluyor. Sahte değerlemelerin önüne geçilmesi amacıyla gerçekleştirilen bu düzenlemeler, yatırımcıların güvenliğini artırmayı hedefliyor.

• En az 400.000 USD değerinde gayrimenkul satın alınması gerekiyor.
• Tapuya 3 yıl satılamaz şerhi konulması zorunlu.
• Süreç ortalama 3–6 ay içerisinde tamamlanıyor.

 

Hukuki Süreçlerde Yeni Standartlar

Hukuki süreçlerde yeni standartlar, gayrimenkul alım satımında önemli değişiklikler getirmektedir. Gayrimenkul alım satımında noter onayı, satış işlemlerinin güvenliğini artırmak amacıyla daha sıkı kontrol edilmektedir. Yatırımcıların olası mağduriyetlerini önlemek için kritik bir adım olarak değerlendirilmektedir. Satış vaadi sözleşmeleri ve tapu tescili gibi işlemler de yeni düzenlemelerle daha şeffaf hale getirilmektedir. Yatırımcıların haklarının korunması için, 2025 itibarıyla tüm işlemlerin lisanslı avukat desteği ile gerçekleştirilmesi güçlü bir şekilde tavsiye edilmektedir.