İstimlak Nedir? İstimlak Bedeli Nasıl Hesaplanır?

İstimlak, toplumun genel çıkarlarını ön planda tutarak, özel mülkiyetin devlet veya kamu kurumlarına devredilmesini öngörür. Gayrimenkul sahiplerinin mülklerinin belirli bir bedel karşılığında kamu hizmetine sunulması anlamına gelir. Kamulaştırma veya istimlak olarak adlandırılan bu uygulama, toplumsal yarar sağlamak amacıyla gerçekleştirilir ve yasal çerçevede düzenlenmiştir. 

İstimlak Nedir?

İstimlak, kamulaştırma ile bağlantılı bir süreçtir ve kentsel dönüşüm projeleri kapsamında ülkemizde yaygın hale geldiği için önemi artmıştır. Kamu yararını gözeterek bireylere ait taşınmaz mülklerin projeye uygun şekilde elde edilmesine denir. Özellikle yol gibi altyapı projeleri ve kamuya açık alanlarla ilgili projelerde sıkça uygulanmaktadır. İstimlak yöntemi, şehirsel gelişim ve dönüşüm süreçlerinde kamu gereksinimlerini karşılamak amacıyla mülkiyet edinme işlemlerinin arttığı bir durumu tanımlar. Bu çerçevede, kamusal alanların iyileştirilmesi ve sosyal hizmetlerin artırılması amaçlanmaktadır. 

İstimlak Ne İşe Yarar?

İstimlak, devletin veya kamu tüzel kişiliklerinin belirli mülkleri kamulaştırarak toplumun yararına kullanabilmesini sağlayan bir süreçtir. Kamu yararı ile ilgili belirli ölçütlere dayanmaktadır. Öncelikle, kamu yararı yüksek olduğunda, taşınmazlar devletin kontrolüne alınabilir. Halk arasında kamulaştırma olarak bilinen bu süreç, bireylerin mülkiyet haklarını etkileyebilir. Ancak, bu durumlarda mülk sahiplerine adil bir tazminat sağlanması zorunludur. Mülklerin kamu yararına uygun bir şekilde kamulaştırılması, toplumun genel ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla gerçekleştirilen önemli bir hukuki süreç haline gelir. Devletin, gayrimenkuller üzerindeki bu yetkisi, ancak yüksek bir kamu yararı söz konusu olduğunda uygulanabilir.

İstimlak Sürecine Karşı Çıkılabilir Mi? İstimlak Davası Nedir?

İstimlak, kamu menfaatini gözeterek özel mülklerin devlet tarafından edinilmesi süreci olarak tanımlanabilir. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından belirlenen bir değer üzerinden mülk sahiplerine bir ödeme teklifi yapılır. Ancak, mülk sahibi bu teklifi kabul etmek zorunda değildir. Eğer mülk sahibi, sunulan istimlak bedelinin mülkünün gerçek değerinin altında olduğunu düşünüyorsa, bu teklifi reddetme hakkına sahiptir. Böyle bir durumda, mülk sahibi sürece itiraz edebilir ve mahkemeye başvurabilir.

Mahkeme, mülkün bulunduğu lokasyona giderek gerekli araştırmaları yapacak bir uzman atayacaktır. Mülkün değerini belirlemek amacıyla detaylı bir değerlendirme raporu hazırlayacaktır. Raporda yer alan bulgulara dayanarak, mülkün gerçek değeri tespit edilerek mülk sahibine adil bir istimlak bedeli sunulacaktır. Mülk sahipleri istimlak sürecinde haklarını koruma altına almış olacaklardır. İstimlak davası, yalnızca mülk sahiplerinin değil, devletin de haklarını korumak açısından önemli bir süreçtir. 

Mülkü Geri Alabilir Miyim? 

Kamulaştırma süreci, mülk sahipleri için önemli bir konu olabilir. Bir mülk, kamulaştırma işlemi kapsamında ele alınır ve bu süreçte mülk sahibine bir tazminat ödenir. Ancak, bu işlemin ardından mülk sahibinin merak ettiği bir diğer nokta, taşınmazın geri alınabilirliği ile ilgilidir. Eğer kamulaştırmayı talep eden kurum, bu karardan sonraki 5 yıl içinde ilgili mülk üzerinde herhangi bir işlem gerçekleştirmezse, mülk sahibi taşınmazını geri satın alma hakkına sahip olur. Mülk geri verilirken, ödenen miktarın yanı sıra, bu miktara ek olarak o süre zarfında biriken faiz de dahil edilerek mülk teslim alınmaktadır. 

İstimlak Nasıl Yapılır? 

İstimlak işlemi, devletin kamu yararına yönelik olarak özel mülkiyete ait gayrimenkullerin kamulaştırılması sürecidir. Kamulaştırma Kanunu'nun 2942 sayılı 1. maddesinde, istimlak edilebilecek gayrimenkuller belirlenmiştir. Bu maddeye göre, araziler için belirlenmiş sınırlar içinde tanımlanmış yüzey alanları, bunların ayrılmaz parçaları ve tapu kaydında bağımsız ve sürekli olarak tescil edilmiş haklar, istisna kapsamına girmektedir. Yani, bu tür gayrimenkuller kamulaştırma işlemlerine tabi tutulabilir.

Devlet, kamu otoritesini kullanarak, mülk sahibi bireylerden belirli bir ödeme karşılığında bu işlemi gerçekleştirebilir. Kamulaştırma süreci genellikle altyapının geliştirilmesi, kamu hizmetlerinin sunulması veya doğal afetler sonrası gerekli alanların temin edilmesi gibi sebeplerle uygulanmaktadır. Kamulaştırma esnasında, mülk sahiplerine tazminat ödenmesi gerekmektedir. 

İstimlak Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Kamulaştırma tazminatı, devletin toplum çıkarı doğrultusunda bir gayrimenkulü zorunlu olarak satın alması halinde mülk sahibine sunulan bedeldir. Bu ödeneğin belirlenmesinde farklı ölçütler göz önünde bulundurulur. Öncelikli olarak gayrimenkulün mevkisi, alanı, şehir planlamasındaki durumu, tarla veya arsa özelliği, üzerinde bulunan binaların kıymeti gibi faktörler incelemeye tabi tutulur.

İstimlak Yasası uyarınca, değer belirlenmesi amacıyla uzman incelemesi dokümanı oluşturulur. Bu dokümanda, benzer satış örnekleri, piyasa değeri, mülkün kazanç sağlama kapasitesi gibi finansal bilgiler değerlendirilir. Gayrimenkul üzerinde yapı veya ilave tesisler bulunuyorsa, yapım giderleri de göz önünde bulundurulur. Zirai topraklarda ise üretkenlik ve yetiştirilen ürün çeşidi gibi etmenler dikkate alınır.

Örnek İstimlak Bedeli Hesaplama Tablosu

Diyelim ki devlet, 600 m² arsa üzerinde tek katlı bir evinizi kamulaştırmak istiyor. Arsanızın rayiç değeri metrekare başına 3.000 TL. Bu durumda:

• Arsa Değeri: 600 m² x 3.000 TL = 1.800.000 TL

• Ev Değeri: 100 m² tek katlı evin inşaat maliyeti m² başına 6.000 TL → 100 x 6.000 = 600.000 TL

• Toplam: 1.800.000 + 600.000 = 2.400.000 TL

Eğer bilirkişi “emsal satışlara göre %5 değer farkı” belirlerse, +120.000 TL eklenebilir. Böylece nihai istimlak bedeli yaklaşık 2.520.000 TL olabilir.